Нерухомість в Україні у 2025 році: як війна змінила ринкові тенденції? -- Delo.ua

Перші місяці війни: коли все змінилося

З початком широкомасштабної агресії ринок нерухомості зазнав істотних потрясінь. У лютому та березні 2022 року обсяги угод фактично впали до нуля. Люди були настільки вражені наслідками війни, що їхні думки були зайняті іншими проблемами, а не купівлею чи продажем нерухомості, адже всі намагалися адаптуватися до нових умов життя.

Мільйони громадян України опинилися в ситуації, коли змушені були залишити свої рідні домівки. Дехто вирушив за межі країни, інші ж обрали переїзд до західних областей України. Це призвело до небаченого раніше попиту на житло в регіонах, де подібний ажіотаж ніколи не спостерігався.

Відповідно до інформації, наданої OLX Нерухомість, у вересні 2022 року ціни на оренду однокімнатних квартир у Західному регіоні різко зросли.

Тобто на західному ринку нерухомості відбувся стрибок в цінах у два-три рази за кілька місяців.

Одночасно, населені пункти, що знаходяться неподалік від фронтової лінії або під вогнем обстрілів, стикнулися з зовсім іншими обставинами. Попит на оренду різко знизився:

Люди масово виїжджали, попит обвалився, ціни падали. Багато власників взагалі зняли квартири з ринку, бо не було сенсу їх здавати.

До середини 2023 року ринок нерухомості почав демонструвати ознаки стабільності. Люди поступово звикали до нових умов, економіка набрала нових обертів, а ринок нерухомості розпочав свій процес відновлення.

Столиця показала найдинамічніше відновлення. У вересні 2023 року, порівняно з вереснем 2022-го, вартість однокімнатних квартир зросла на 39%, тобто до 12 500 грн.

Це було цілком зрозуміло, адже Київ традиційно виступає як головний економічний осередок, де концентрується більша частина підприємницької діяльності, вакансій та перспектив.

У 2023 році Чернігів вразив усіх своїм значним зростанням: +85% протягом року, що становить 9 000 грн. На другому місці опинився Житомир з приростом у 60%, досягнувши 12 000 грн. Миколаїв показав зростання на 29% (4 500 грн), а в Одесі ціни піднялися на 25% і склали 7 500 грн.

На Західній Україні ціни залишалися практично на рівні 2022 року. Вони досягли свого піку і стабільно утримувалися на досягнутому рівні. Винятками стали Луцьк, де ціни зросли на 57% до 11 000 грн, та Рівне, де підвищення склало 43% до 14 000 грн, і ці міста продовжували дорожчати.

Рік 2024 ознаменувався стабілізацією ринку нерухомості. Хоча різкі коливання зникли, повільне підвищення цін спостерігалося практично у всіх регіонах. Зокрема, середні ставки оренди продемонстрували зростання в усіх основних містах:

У Вінниці, Дніпрі, Одесі та Миколаєві спостерігалося помірне зростання цін у межах 11-15%. Натомість у таких містах, як Запоріжжя, Харків і Херсон, ціни залишилися стабільними. Це пов'язано з непростою ситуацією в цих регіонах, що зумовлена їхньою близькістю до лінії фронту.

У 2025 році тенденція підвищення цін збереглася, хоча вже не спостерігалося різких коливань. У більшості населених пунктів цей показник не перевищує 15%.

Зрештою, існують певні винятки. У 2025 році на ринку нерухомості виділилися такі міста, як:

Це свідчить про те, що навіть у важких умовах існує попит. Люди поступово повертаються, а бізнес починає відновлюватися.

У містах, які завжди утримували свою репутацію, спостерігалося помірне зростання на рівні 10-13%.

В окремих західних містах ціни навіть знизилися трохи:

Це нормальна корекція після різкого зростання в попередні роки.

Врешті-решт, обстановка на ринку нерухомості, пов'язана з купівлею та продажем квартир, є ще більш захопливою.

Щоб купити однокімнатну квартиру у Києві на вторинному ринку, середньостатистичному українцю потрібно працювати і відкладати всю зарплату 7,6 року.

Щоб придбати двокімнатну квартиру, потрібно було б відкладати весь свій дохід протягом приблизно 11,7 років, а для трикімнатної – аж 17,6 років. Ці вражаючі показники відображають, наскільки житло в столиці є недоступним для звичайних громадян.

У Львові обставини є більш ускладненими. Щоб придбати однокімнатну квартиру, потрібно відкладати кошти протягом 8,8 років, а на двокімнатну - аж 14,4 року. Це позиціонує Львів серед найдорожчих міст України у контексті співвідношення цін на нерухомість та середніх доходів населення.

Ціни на первинному ринку житла в західних областях зросли на 20-30% порівняно з довоєнним рівнем. У тому ж Львові, Івано-Франківську, Ужгороді новобудови коштують від $900 до $1 800 за квадратний метр. Це дорого, але попит залишається стабільним. Як не крути, люди хочуть жити в безпечних регіонах з розвиненою інфраструктурою.

На Сході країни ціни на новобудови впали або зовсім зупинилися. Забудовники постають перед великими труднощами в завершенні об'єктів. Багато будівництв заморожені. Ніхто не знає, коли вони будуть добудовані і чи будуть взагалі.

Влада працює над підтримкою ринку нерухомості, впроваджуючи дві основні програми.

Програма пропонує можливість отримати житло за привабливими умовами кредитування з річною відсотковою ставкою починаючи з 3%.

Це дозволяє середньому класу легше придбати житло. Чимало девелоперів орієнтуються саме на цю ініціативу.

Програма передбачає компенсацію за зруйноване або пошкоджене житло внаслідок російської агресії.

Це стимулює реконструкцію вже наявних об'єктів та підвищує активність на первинному ринку.

Зрештою, війна змінила ринок нерухомості таким чином, що вимоги до житла радикально змінилися. Тепер люди звертають увагу на зовсім інші речі.

Споживачі активно орієнтуються на квартири, обладнані бомбосховищами, підземними паркінгами, генераторами та автономними системами опалення. Це вже не просто додаткові зручності, а справжня вимога часу. Об'єкти без цих характеристик мають значно нижчий попит.

Нерухомість, що обладнана ефективною теплоізоляцією, має автономне опалення та LED-освітлення, може мати вищу ціну при купівлі. Проте вона дозволяє заощаджувати тисячі гривень на комунальних витратах. У сучасних умовах частих блекаутів та зростаючих тарифів це стає особливо актуальним.

Сьогодні proximity до навчальних закладів, дитячих садків, медичних установ і магазинів є більш актуальним, ніж будь-коли раніше. Люди прагнуть мати всі необхідні ресурси під рукою, щоб зменшити залежність від громадського транспорту.

Війна переформатувала ринок нерухомості в Україні радикально та незворотно. З початку повномасштабного вторгнення ринок пройшов шлях від значних коливань цін до їх поступової стабілізації. З 2024 року спостерігається тенденція помірного зростання вартості.

Найдорожче житло можна знайти в найбільших обласних містах, таких як Київ, Львів та Івано-Франківськ. Водночас, найдоступніші ціни спостерігаються на Сході та Півдні України, де ситуація з безпекою є менш стабільною.

Західні та центральні території забезпечують найширші перспективи з мінімальними ризиками. Натомість Схід і Південь нагадують гру на тривалу перспективу, що супроводжується значними ризиками, але й можливістю отримати велику віддачу.

Ринок нерухомості у 2025 році живе, адаптується, розвивається. Війна змінила правила, але не зупинила гру. І для тих, хто вміє читати нові тренди, відкриваються нові можливості.