Готівкові резерви готуються до ривка: які зміни відбулися на ринку у 2025 році -- Delo.ua

Нерухомість для складу: прогнози на 2025 рік.

Висока затребуваність складських приміщень пов'язана з дефіцитом площ, який спостерігався і до війни, а зараз ще більше загострився, оскільки компаніям доводиться маневрувати - шукати нові логістичні можливості через воєнні ризики. На додачу до цього - понад 20% складських комплексів були знищені, значна частина захоплена окупантами, або постраждала від обстрілів. Delo.ua з'ясовувало, що відбувається на ринку у 2025 році.

У перший рік масштабного вторгнення оператори адаптували свої потреби до західних кордонів, активно використовуючи логістичні площі поблизу кордону з Польщею. Проте з часом це рішення виявилось не надто зручним через значну відстань та постійні блокування з боку польських фермерів. На третій рік війни основний попит знову зосередився на західних регіонах та Києві.

У 2023 році в Київському регіоні не з'явилося нових об'єктів для оренди, проте було зведено ряд складських комплексів для внутрішніх цілей, загальна площа яких склала близько 88 тисяч квадратних метрів. На 2024 рік заплановано відкриття першої черги логістичного комплексу "Дударків" площею 23 400 кв. м. У 2025 році очікується запуск логістичного комплексу "Чайки" на 70 000 кв. м, друга черга "Дударкова" (22 300 кв. м) та третя черга "Олександрівського" комплексу (40 800 кв. м), а також новий складський комплекс "Гореничі" площею 5 000 кв. м.

Основними користувачами складських приміщень у період війни є роздрібна торгівля, фармацевтичні підприємства, компанії автомобільної галузі, а також треті логістичні провайдери, які займаються транспортуванням та зберіганням продукції, що швидко псується.

Згідно з інформацією, наданою компанією Colliers Ukraine, загальний обсяг професійних складських приміщень класу А та В в Україні становить приблизно 3 мільйони квадратних метрів. У порівнянні з іншими європейськими сусідами, ринок складської нерухомості в Україні має значний потенціал для розвитку.

Протягом 2024 року спостерігалося значне підвищення попиту на складські приміщення: загальний обсяг поглинання склав приблизно 167 000 квадратних метрів, що лише на 3% менше, ніж у довоєнному 2021 році. За словами аналітиків CBRE, це зростання зумовлене потребою в просторих складських площах і може сприяти подальшому збільшенню валового поглинання у 2025 році.

Вакантніть на ринку тримається на критичній позначці - 1-2%.

Головні вимоги стосуються сучасних високотехнологічних складських приміщень, оскільки більшість існуючих площ дісталася нам у спадок з епохи Радянського Союзу.

Як розповів Delo.ua CEO Watermelon development Федір Арбузов, найбільший інтерес на ринку - до великих юнітів - складів від 10 тисячкв. м і більше. "Якщо компанія наразі знаходиться на 5-7 тисячах кв. метрів, а їй потрібно розширитись - мати на одній локації мінімум 10 тисяч ква. метрів - таких юнітів на на переїзд взагалі немає на ринку", - пояснив Арбузов.

Крім того, в коментарі для Delo.ua аналітики NAI Ukraine відзначили, що спостерігається значний попит на холодильні склади.

Згідно з інформацією від компанії, в Києві приміщення класу А займають 18% ринку складської нерухомості, у той час як клас В представлений на 29%, а клас С – на 53%.

Переважна більшість складських комплексів класу А+ зводиться для задоволення внутрішніх потреб компаній, тому лише незначна частина з них потрапляє на спекулятивний ринок. Якщо вдається знайти потрібний об'єкт, угоди оренди укладаються вже на ранніх етапах його будівництва.

Приміщення класу А зазвичай здобувають в оренду великі логістичні, виробничі фірми та рітейлери. У той час як приміщення класів В і С більше приваблюють малий та середній бізнес.

Водночас, в загальному обсязі пропозиції лише близько 5% складають приміщення з холодним режимом, незважаючи на великий попит на них. Найбільша частка таких приміщень розташована в логістичних центрах, зокрема в RLC. Половина з цих об'єктів обладнана холодильними камерами з температурним режимом +1...+8°C, призначеними для зберігання фруктів, овочів та молочних продуктів. Ще чверть має морозильні камери з температурою -18...-24°C, які використовуються для зберігання м'яса, риби та заморожених продуктів. Лише 18% комплексів здатні забезпечити ультранизькі температури (-60°C і нижче) для фармацевтичних товарів або спеціальних заморожених продуктів.

Із найбільш важливих факторів вибору складських приміщень є розташування - прямий вихід на магістралі національного та міжнародного значення, а також якість складського комплексу. До якості відносять такі параметри, як висота приміщень (не менше 12 метрів) та відстань між колонами (не менше 10 метрів), відстань між прольотами (не менше 20 метрів), кількість воріт (1 ворота на 700 метрів приміщень)

Більшість компаній змушені розвивати складські комплекси відповідно до своїх потреб через значний дефіцит у пошуку необхідних площ. Можливість мати виробничі приміщення та холодні склади завжди надає компаніям істотну перевагу.

За таких обставин український ринок складів вважається високо перспективним та високодохідним. Навіть в умовах війни будувати комплекси дуже вигідно. З сучасними технологіями час будівництва комплексу скоротився до 1,5 - 2 років. Проте іноземні інвестори все ще не ризикують заходити в Україну, хоча й ретельно вивчають наш ринок, розповів в коментарі Delo.ua експерт у галузі складської логістики, CEO компанії DP Development & Property Дмитро Пасенков.

За його словами, однією з головних перешкод є відсутність доступного страхування, достатнього для покриття ризиків, пов'язаних з війною.

"Попри значні можливості для прибутку, багато іноземних інвесторів обирають уникати масштабних девелоперських проектів у логістичній сфері через ризик непередбачуваних втрат. Вони активно займаються пошуком перспективних земельних ділянок та очікують на завершення конфлікту," - підкреслив Пасенков.

За нинішніх обставин рятує ситуацію те, що українські оператори почали активно розбудовувати складські комплекси. Це важливо, оскільки кардинально змінилась і географія ключових логістичних зон. Однак темпи будівництва залишаються невисокими - через нестачу робочих та будівельних матеріалів, що пов'язано з наслідками війни та дефіцитом робочої сили. Це, у свою чергу, призводить до здорожчання орендних ставок: вже у 2024 році вони зросли на 20-25%.

Одна з помітних тенденцій, що спостерігається на ринку, - це інтенсивне зростання складських комплексів у західних областях. Конфлікти на сході та півдні країни, значні ушкодження інфраструктури та логістичних мереж, а також питання безпеки, спонукали до перенесення складів і релокації бізнесу.

Після нормалізації обстановки в Києві деякі компанії відновили свою діяльність і перенесли свої запаси ближче до столиці. Проте, враховуючи військові ризики, західні області, зокрема Львівщина, продовжують викликати значний інвестиційний інтерес.

Згідно з інформацією аналітиків CBRE Ukraine, у Львівській області в період з 2022 по 2024 роки було реалізовано приблизно 84 000 квадратних метрів нових складських площ. Серед ключових проектів варто відзначити Port Lviv Logistic Center (48 000 кв. м), дві фази Sparrow Park Lviv (21 000 кв. м) та першу фазу M10 Lviv Industrial Park (14 000 кв. м).

Хмельницька область стала новим осередком логістичного прогресу в західній частині України. Як зазначає Дмитро Пасенков, її стратегічно вдале географічне положення та розширена безпечна буферна зона сприяють зростанню її ролі як ключового центру для розвитку складської та логістичної інфраструктури.

"Ця область є оптимальним зв'язуючим ланцюгом між центральними областями України. Маючи приблизно однакову відстань до Львова та Києва, цій регіон також має гарне транспортне сполучення із сусідніми європейськими державами", - наголошує Дмитро Пасенков.

Зокрема, в Хмельницькому вже відкрили свої власні сучасні склади такі великі компанії, як Епіцентр, АТБ, та інші компанії, що підтверджує зростаючий інтерес до цього регіону.

"Отже, Хмельницький має суттєві перспективи стати ключовим логістичним центром, який сприятиме прогресу західного регіону України. У найближчому майбутньому все більше підприємств звернуть увагу на можливість розміщення своїх складів та розподільчих пунктів саме в цьому перспективному районі", - зазначає фахівець.

Згідно з інформацією NAI Ukraine, активно розвиваються регіони, що розташовані на ключових логістичних маршрутах — Житомирська, Вінницька та Хмельницька області. Ці території вважаються перспективними для інвестицій у складську нерухомість завдяки відносно невисоким цінам та можливостям для забудови, особливо в порівнянні з Львівською областю.

Згідно з інформацією від NAI Ukraine, у період з 2024 по 2029 роки девелопери оголосили про реалізацію значної кількості логістичних проектів, загальна площа яких складає приблизно 700-800 тисяч квадратних метрів. Проте, аналітики зауважують, що деякі з цих проектів можуть залишитися на етапі проектування і не перейти до стадії будівництва.

У 2025 році, згідно з інформацією від DP Development & Property, українські забудовники планують запустити в експлуатацію безпрецедентну кількість складських приміщень – приблизно 500 тисяч квадратних метрів. Це суттєво покращить ситуацію на складному ринку.

За словами Дмитра Пасенкова, із цього обсягу близько 300 тисяч квадратних метрів припадає на західні регіони, зокрема Львівську та Хмельницьку області, що відображає зростаючу вагу цих локацій. Решта 200 тисяч квадратних метрів буде введено в Київській області, що також є непоганим показником, особливо з огляду на поточні виклики.

Сьогодні один із провідних гравців ринку, компанія ADG ("Альфа девелопмент груп", Дніпропетровськ), реалізує всі три великомасштабні проєкти, які були анонсовані на початку року, повідомив Федір Арбузов. У 2023 році компанія ADG має намір завершити будівництво та ввести в експлуатацію 260 000 квадратних метрів складських приміщень.

Значну роль на ринку грають Альтера (близько 100 тис. кв. м), Protec Development (близько 40 тис. кв. м) та Sparrow Capital (близько 35 тис. кв. м). Проте, якзазначає Дмитро Пасенков, попри обсяги введення, поточні темпи будівництва не покривають недолік якісних складських приміщень, що сформувався внаслідок руйнувань складських об'єктів у зонах конфлікту та низьких темпів будівництва минулих років.

Сучасні складські приміщення, призначені для тимчасового або тривалого зберігання різноманітних товарів, є технологічно розвиненими структурами. Вони обладнані сучасними пристроями, системами для обробки вантажів та електронними системами управління запасами продукції.

Ще одна особливість воєнного періоду полягає в тому, що, враховуючи серйозну нестачу кваліфікованих працівників на складах, підприємства починають активно вкладати кошти в автоматизацію своїх складських операцій.

"Впровадження роботизованих систем для обробки та транспортування товарів стає необхідним елементом для підвищення продуктивності та мінімізації людської участі в процесі. Це не тільки допомагає знизити залежність від кадрових проблем, але й покращує загальну ефективність операцій на складах, що особливо важливо в умовах нестабільності", - пояснює Дмитро Пасенков.

Крім того, з огляду на зростаючі загрози безпеки в умовах воєнного стану, вимоги до систем безпеки складських об'єктів значно посилилися. Компанії інвестують у покращення конструктиву складів, вогнестійкість елементів, а також створення захищених укриттів для персоналу.

Ці дії стають необхідними для всіх складів, враховуючи сучасні умови.

Аналізуючи сучасну ситуацію на ринку складських приміщень в Україні у порівнянні з сусідніми державами, зокрема Польщею, можна виявити суттєву різницю, яку необхідно подолати. Наприклад, польський ринок вже має в наявності 35 мільйонів квадратних метрів складських площ, при населенні близько 38 мільйонів осіб, що становить приблизно 1,2 квадратних метра на одну людину.

На даний момент український ринок складає приблизно в десять разів менше, ніж польський, з обсягом складських площ близько 3-3.5 млн квадратних метрів при населенні 35 млн осіб. Це означає, що на одну людину припадає всього близько 0,1 квадратного метра. Така ситуація вказує на те, що Україні необхідно вкласти значні зусилля та інвестиції для розвитку складської інфраструктури, щоб досягти рівня, який відповідає іншим країнам регіону, та задовольнити зростаючі вимоги в сфері логістики.

У Сполучених Штатах на одну особу припадає близько 4,5 квадратних метра складів, в Німеччині цей показник становить приблизно 4,4 квадратних метра, тоді як у Китаї забезпеченість складами досягає лише близько 0,81 квадратного метра на людину.

У контексті наведених показників, рівень забезпеченості складськими приміщеннями в Україні залишається надзвичайно низьким, що вказує на великий потенціал для подальшого зростання. Оскільки склади є ключовим елементом для успішного економічного та оборонно-промислового прогресу країни, значущість подальшого розвитку цього сегмента ринку залишається надзвичайно актуальною.

У контексті обмеженого будівництва та зростаючого попиту на складські приміщення, особливо класів А і B, Україна демонструє тенденцію до підвищення орендних цін. У 2024 році в Київському регіоні орендні ставки на найпопулярніші об'єкти класу А зросли на 10-20%, досягнувши середнього показника 4,9 доларів США. В деяких випадках вартість оренди може сягати 6 доларів США за квадратний метр, не враховуючи сервісні збори та ПДВ. У західних регіонах країни орендні ставки для приміщень класу А коливаються в діапазоні 6 - 6,5 доларів США, що також підтверджує значне підвищення вартості оренди.

"Підвищення вартості оренди складських приміщень викликане дефіцитом якісних об'єктів, що підкреслює необхідність активізації будівництва нових об'єктів для задоволення запитів ринку," - зазначає Пасенков.

Незважаючи на всі виклики, аналітики CBRE прогнозують, що в 2025 році орендні ціни залишаться на стабільному рівні з помірним зростанням у сегменті найбільш якісних об'єктів класу А та "холодних" складів. Це пояснюється суттєвим дефіцитом таких приміщень, який виник внаслідок знищення значної частини складської пропозиції в 2022 році, що становило близько 21% від загального обсягу.

Хоча рівень вакантності може трохи зростати внаслідок збільшення пропозиції, прогнозується, що активність оренди під час будівництва нових об'єктів не матиме суттєвого впливу на середній показник вакантності в секторі. Крім того, попит на покупку складів для власних потреб залишатиметься стабільним, враховуючи загалом обмежену пропозицію спекулятивних площ та загальний тренд промислових компаній до переміщення на захід.