Оренда земельних ділянок: на які аспекти слід звертати увагу власникам землі

В Україні, за інформацією Держгеокадастру, близько 28 мільйонів гектарів землі є приватними паями, що належать приблизно 7 мільйонам громадян.

Зазвичай, власники земельних паїв не займаються обробкою своїх наділів, а передають їх в оренду агрокомпаніям, підписуючи відповідні угоди. Це може призвести до втрати контролю над власністю на тривалий період, а також до недостатнього отримання орендної плати. Хоча деякі намагаються захистити свої інтереси через суд, результат не завжди є позитивним.

Нещодавно Пулинський районний суд Житомирської області ухвалив рішення у справі, що стосується позову власника земельного паю до приватного підприємства "Новозаводські аграрні інвестиції". Чоловік підписав угоду про оренду землі з агрофірмою ще в грудні 2016 року. Однак, оскільки протягом останніх трьох років він не отримував орендну плату, вирішив розірвати угоду. Він надіслав листа орендарю, але не отримав жодної відповіді, тому звернувся до суду. Справа розглядалася у спрощеному порядку. Однак, оскільки позивач не надав доказів, що його земельні ділянки досі знаходяться в оренді у агрофірми, а також не довів систематичну несплату орендної плати, суд відмовив у задоволенні позову. Існує безліч подібних конфліктів між власниками паїв та агрофірмами. Тож яке рішення можуть знайти власники паїв, щоб уникнути подібних ситуацій, і що варто робити, якщо проблеми з орендою вже виникли?

Як зазначає адвокат Діна Дрижакова, багато власників земельних ділянок не мають юридичної освіти, але прагнуть вигідно орендувати свої паї. Для досягнення цієї мети важливо звертати увагу на певні аспекти під час укладання договору оренди. У законодавстві України, зокрема в законі "Про оренду землі", чітко прописані ключові умови договору, відсутність яких може призвести до визнання документа неукладеним або його оскарження.

— Для аграрія ключовим є контроль над землею. Він виростив урожай, зібрав його і отримав приблизно 500 доларів з гектара, — зазначає Олег Простибоженко, адвокат і кандидат юридичних наук, засновник освітнього проєкту "Землехаб". — Цей гектар має велике значення для агровиробника і в наступному році. Оренда землі — це не те саме, що оренда квартири. Хоча у деяких людей може скластися саме таке враження. Наприклад, якщо комусь щось не підходить, агрофірма отримує листа, і землю оперативно виводять з оренди. Але це не так просто.

Фермер інвестує в ґрунт, використовує добрива та запроваджує різноманітні сівозміни.

Тобто це передбачено на тривалий час. І згідно із законодавством, мінімальний строк оренди землі -- 7 років. До речі, у Польщі орендують землю на сезон чи на два. Там довгострокової оренди взагалі майже немає. Це рідкість. Але польське агро -- це тисячі фермерів у селах, які працюють на 10, 20 чи 30 гектарах. У них зовсім інша ситуація. В Україні ж договір не розривається просто так, лише за бажанням власника паю. На це мають бути підстави. Зрештою, у нас власники паїв не забирають землю, щоб обробити, а щоб віддати в оренду іншій агрофірмі або продати (річ у тім, що багато нотаріусів не хочуть оформляти договорів купівлі-продажу сільськогосподарських паїв, які орендуються, і радять власникам розривати договори).

На що орендарю паю варто акцентувати увагу під час підписання договору оренди землі, щоб уникнути необхідності його розірвання в майбутньому?

Д. Дрижакова:

По-перше, важливим аспектом є величина орендної плати. Вона повинна бути чітко визначена як конкретна сума або відсоток, наприклад, від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Для власника паю зазвичай вигідніше, якщо в договорі прописана фіксована сума, а не відсоток від нормативної оцінки. Це дозволяє уникнути необхідності перевіряти, що насправді було нараховано.

По-друге, потрібно зважати, чи прописана індексація орендної плати. Якщо вона не передбачена, то розмір оплати буде знецінюватися через інфляцію. Форма виплати теж важлива. Чи вона грошова, чи натуральна (зерном, послугами), чи змішана. Якщо йдеться про натуральну форму, то треба вимагати чіткого визначення еквівалентів. Наприклад, не менше однієї тонни пшениці певного класу за ціною від "X" суми в гривнях. По-третє, важливо визначити строк виплати. Тобто, має бути конкретна дата або період. Наприклад, до 31 грудня поточного року.

Окрім того, важливо, щоб власник паю, підписуючи угоду, звернув увагу на термін дії орендного договору. Відповідно до законодавства, мінімальний термін становить 7 років, тоді як максимальний може досягати 50 років. Цей період розпочинається з моменту державної реєстрації права оренди, а не з дати підписання угоди. Часто власники паїв не усвідомлюють цей нюанс. Як правило, орендарі не реєструють право оренди відразу після підписання угоди, а затягують цей процес. Крім того, слід уважно вивчити пункти, що стосуються продовження оренди. Рекомендується уникати формулювань про автоматичне продовження без погодження сторін. Згідно з чинним законодавством, якщо власник паю вирішує не продовжувати договір автоматично, умови його пролонгації повинні бути чітко визначені та контрольовані.

Слід враховувати, що орендар має підтримувати наявний стан землі. Тому доречно в договір внести пункт про виплату компенсації у разі погіршення якості грунту, до прикладу, через вирощування соняшнику або ріпаку без сівозмін.

Які є підстави для припинення договору оренди землі?

О. Простибоженко.

Найпоширенішим випадком є систематичне ненадання орендної плати. Верховний Суд підкреслив, що навіть одна невиплата є серйозним порушенням. У таких обставинах договір може бути розірваний.

До слова, якщо закінчився договір оренди, а орендар продовжує користуватися землею і платить за це власникові паю, а той отримує кошти без заперечень, це означає, що землевласник схвалює цю оренду. Тут йдеться про договір, укладений конк­людентними діями (конклюдентні дії -- це поведінка особи, що виражає її волю встановити правовідносини). Були випадки, коли люди оспорювали в судах договори оренди землі, але через те, що отримували орендну плату, зрештою програли справи. Та слід врахувати, що у такому випадку власник паю не укладав цей самий договір на наступних 7 чи 10 років, а на невизначений строк. А відповідно до статті 763

Згідно з Цивільним кодексом ("Тривалість договору оренди"), якщо договір оренди землі укладено на невизначений термін, кожна зі сторін має право його розірвати, заздалегідь письмово сповістивши іншу сторону за три місяці.