Ринок земель в Україні започатковано — Валентин Літвінов.

Сьогоднішні цифри про що говорять із погляду аналітики?

Ринок землі, як інституція, як форма взаємовідносин між людьми - фермерами і землевласниками, інвесторами і землевласниками - відбувся. Про це свідчить як обсяг угод, їхня вартість, так і відсутність якихось ексцесів масових, як то масова купівля землі або непрацюючий моніторинг. Все працює абсолютно в штатному режимі. Незважаючи на виклики повномасштабної війни, в 2022 році державні реєстри були певний час закриті взагалі. На ринку землі угоди не укладалися. Але вже наприкінці другого кварталу реєстри були відкриті і ринок відновився. Попит на землю є і бажання людей продати є. І це бажання не є масовим. Землевласники очікують все ж таки більшої ціни. І плюс сам дизайн ринку землі вистражданий, він не дозволяє якимось великим переходам масивів із рук в руки. Тобто обмеження до 100 га на одну фізичну особу і до 10 000 га на одну юридичну особу разом із пов'язаними особами, що перевіряє нотаріус при погодженні такої угоди, роблять ринок доволі консервативним, але при тому справедливішим. Бо дрібний фермер, що працює і в нього є переважне право на ту землю, землевласник має запитати у того фермера, хто працює за договором оренди чи хоче купити - це теж захищає, але і пригальмовує ринок.

Сільськогосподарська земля, як інвестиція, як фінансовий інструмент.

Ринок дійсно почав працювати в 2021 році, але активно функціонувати став лише після липня-серпня 2022 року. Багато людей виявили бажання придбати земельні ділянки, зверталися до нотаріусів, але ті не мали досвіду у цій сфері, оскільки практики ще не було напрацьовано. Якщо б не повномасштабне вторгнення та економічна криза, яка триває досі, ми б дізналися про ці зміни значно раніше. Важливо зазначити, що ситуація не пов'язана безпосередньо з ринком землі. Дохід землевласника формується переважно з оренди. Якщо земля не обробляється, це означає, що її власник отримує лише орендну плату, яка є аналогом платежу фермера. Коли, як це було в 2022 році, ціни були нижчими за собівартість, фермери зазнавали збитків і не могли пропонувати конкурентоспроможну ціну за оренду. Проте з 2023-2024 років ситуація почала стабілізуватися. Орендні ставки почали зростати, і тепер земля стала привабливим інвестиційним активом. Наприклад, купуючи ділянку за 100 000 або 200 000 грн, можна щорічно отримувати 5000-10 000 грн, що залежить від орендної плати, яку сплачують фермери. Це робить інвестиції в землю більш вигідними.

З 2021 року Івано-Франківська область стабільно займає перше місце за цінами.

Чи є земля нині предметом спекулятивних інвестицій?

На масштабі країни цього немає, тому що ринок землі доволі консервативний, не можна просто, як валюту, купити або продати. Це доволі операція містка, треба багато часу, ресурс, треба юрист-нотаріус, дотримуватися переважного права фермера. Якщо один і той самий фермер обробляє ту ділянку - ви купили землю, йому здавали, потім вирішили продати, він має відмовитися. І ціна має бути конкурентною. Не можна сказати фермеру, що ти купи в мене за 400 000, а не хочеш, тоді я комусь за 100 продам. Фермер завжди буде першим на черзі купівлі тієї землі, на якій він працює, на яку в нього є договір оренди, ніж всі інші. На масштабі країни ми цього не бачимо ні в агрегованих показниках, ні в показниках ціни. Єдине, що вирізняється і це якби аномалія, що аграрні області, аграрне серце України - Полтава, Кіровоград, Черкаси, Київщина - ці області - лідери за кількістю земель, земельних ділянок, що були куплені і продані. І лідери за площею угідь. Але не лідери за ціною. Лідером за ціною в нас із 2021 року стабільно є Івано-Франківщина. Чому там ціна в два-три рази за той самий гектар вища, ніж в Полтаві або на Житомирщині? Через намагання купити там невелику ділянку, потім абсолютно в законний спосіб змінити її цільове призначення і побудувати там, наприклад, котеджне містечко.

В Україні сільське господарство та фермерство мають значний розвиток. Однак земля сама по собі не приносить прибуток, це не аналог коштів, які зберігаються в банку; це як гроші, що зберігаються вдома. Важливо усвідомлювати, яку економічну вигоду може забезпечити певна ділянка. Особливо це стосується Одеської області, відомої своїми виноградниками та вигідним географічним положенням поблизу кордонів і портів, що забезпечує ефективну логістику. Проте ринок землі в цій регіоні залишається малодинамічним. Чому так? Південний, сухий клімат, що не має системи зрошення, обмежує продуктивність землі. Тому важливо розглядати, куди краще інвестувати: у купівлю землі чи в інші проекти? Якщо кошти зайві, фермер може вкласти їх в установку зрошення, що також потребує значних інвестицій. У південних і східних областях, частина яких знаходиться під окупацією та в зоні ризику, ринок землі також не активний. Провідними регіонами в розвитку земельних ресурсів є захід та центр України, де аграрне виробництво можливе без додаткових систем зрошення, хоча зміни клімату можуть призвести до розширення степів на північ. Можливо, незабаром Київщина також частково стане степовою зоною.

Валентин Літвінов. Зображення з публічних джерел.

У прифронтових районах землі теж купують

Чи є кейси придбаних земель, які опинилися в окупації? Чи купує в прифронтових територіях зараз бодай щось бодай хтось?

Так, купують. Купують навіть в Донецькій області. В 2025 році відносно загальної площі області там купили 003%. За весь час роботи ринку 2021 року, з яких припало там тільки пів року на мирні часи - 0,38. Люди вірять, що буде не все так погано. В Херсонській області купують, Запорізькій. Це в 10 разів менше, ніж в Дніпропетровській або Харківській області, не говорячи вже про Полтавську. Вона взагалі у нас лідер за показниками фізичного обсягу. Фермери вірять, що буде все гаразд. В них є гроші на це і чого б їх не вкласти! Віра людей, що навіть в такій ситуації, дуже близькій до безвиході, коли працювати під дронами треба, люди все одно купують. Дуже мало, але купують.

Немає жодних ексцесів.

Стан справ у сфері малих фермерських господарств, середніх підприємств та великих агрокомпаній.

У липні 2021 року в Україні стартував ринок землі для фізичних осіб, а з 2024 року ця можливість розширилася і на юридичних осіб. Проте, на сьогоднішній день, ми не спостерігаємо жодних суттєвих змін у показниках обсягу, цін або концентрації земельних активів. Найбільший землевласник в Україні поки що не має у своєму розпорядженні більше 10 000 гектарів, і це не агрокомпанія. Хоча агрохолдинги присутні на ринку, їхня частка залишається обмеженою, оскільки вони зазвичай беруть землю в оренду на термін 20-30 років. На даний момент немає сенсу перетворювати ці орендовані ділянки на власність, адже найбільша агрокомпанія в Україні управляє близько 500 000 гектарів. Якщо принаймні половина з цієї площі складається з пайових земель, це означає, що існує понад 100 000 земельних ділянок, а отже, 100 000 договорів. Таку кількість угод неможливо укласти одночасно, навіть за тривалий період. Власність для бізнесу не завжди є оптимальним рішенням. Інколи вигідніше орендувати землю, сплачуючи щорічну орендну плату, і спокійно працювати, знаючи, що у вас є доступ до поля. Продати ділянку, розташовану серед інших, може бути досить складно, адже важко під'їхати до неї. Якщо ж компанія вирішує реалізувати свою землю, то намагається зробити це максимально зручно. Проте, незалежно від того, про яку компанію йдеться, існує обмеження на концентрацію, і 10 000 гектарів стає неофіційною межею між середніми та великими підприємствами.

Лунають наразі пропозиції і від територіальних громад, що, можливо, варто розглядати обмеження концентрації не тільки на особу юридичну, але і на громаду. Щоб до 30% земель громади сільськогосподарських могло бути в руках одного власника, щоб не створювати монопольні ситуації. Але це пропозиції. З одного боку це має сенс, з іншого обмежує бізнес. І ми не знаємо, чи буде попит на інші 70% такий самий і чи може воно згенерувати прибуток. За цим слідкує багато людей, моніторить його, нормально працює нотаріат, моніторинг землі. Ексцесів нема, що землю хтось купив, хтось її вивів, хтось побудував щось.

Слухач пише: "У мене земельний пай на окупованій території Донецької області. Що робити?"

Очікувати на деокупацію. Це єдиний вихід, адже інші способи реалізації цього майна недоступні. Оренда також не є варіантом.

Планета повинна бути чарівною.

Фінансові інструменти, пов'язані з земельними активами: чи може земля слугувати заставою? Чи можливо отримати кредит на придбання земельної ділянки, використовуючи цю ж землю в якості забезпечення? Як функціонують ці механізми в сучасних умовах і чи вони ефективні?

Сьогодні це одне з найактуальніших та найскладніших питань на ринку. Земля може слугувати як заставним майном, так і борговим активом у контексті фінансових інструментів. Проте, для того щоб земля могла бути використана в таких цілях, вона повинна відповідати певним критеріям: бути привабливою, приносити дохід, бути об'єднаною в одному комплексі та викликати інтерес у банків. На жаль, таких ділянок в Україні обмаль. Існує небагато випадків, коли вдалося отримати іпотечний кредит під заставу саме земельних ділянок. Часто, якщо ви починаєте обробляти землю або продовжуєте її обробку, вона залишається у вашій власності, а ви просто гасите кредит або сплачуєте оренду. Причинами цього є недостатня кількість реєстрів та різноманітні нюанси: десь документи готові, а десь — ні, станом на сьогодні в Україні лише 76% земель зареєстровано в кадастрі. Ці фактори, разом із загальною економічною ситуацією та процентними ставками, які сягають 20%, стають суттєвими стримувальними чинниками. Проте, існують позитивні приклади: один з банків надав кредит на 3 000 гектарів для компанії, що дозволило їй придбати землю під заставу, і тепер ця компанія успішно гасить борг.

Щодо малих і середніх підприємств, ситуація, на жаль, є менш сприятливою, ніж у великих компаній, оскільки у них відсутні належні застави для отримання кредитів. Ми заснували Фонд часткового гарантування кредитів для аграрного сектору, метою якого є підтримка надання кредитів на основі гарантій. Проте до цього часу жоден малий фермер не скористався кредитом на придбання землі.