Росія активно завдає ударів по складах: як ці атаки впливають на логістику та ринок нерухомості в Україні.

В літній період російські сили значно посилили удари по українським логістичним інфраструктурам. В результаті цих атак було знищено або сильно пошкоджено десятки тисяч квадратних метрів площ, а також тисячі вантажів і товарних запасів. ЗМІ почали повідомляти про можливі труднощі з постачанням продуктів, проте ритейлери спростовують цю інформацію.

РБК-Україна провело аналіз того, як війна вплинула на стратегії девелоперів, логістичних компаній та інвесторів.

З початку 2026 року до 2 липня в Україні, згідно з відкритими джерелами, зафіксовано не менше 25 інцидентів, пов'язаних з ушкодженням або знищенням складської та логістичної інфраструктури через удари з боку Росії. Це стосується як невеличких пожеж на окремих об'єктах, так і повного виведення з ладу ключових розподільчих центрів.

На початку року найбільші втрати зазнали компанії Roshen, яка втратила понад 20 млн доларів через збитки від свого логістичного центру в Яготині, а також АТБ, що постраждав від закриття розподільчого центру класу А площею 37,5 тисяч квадратних метрів у Дніпрі. Крім того, "Клевер Сторс" у Луцьку зазнав серйозних втрат, втративши близько 75% своєї складської інфраструктури.

Зображення: які об'єкти зазнали ушкоджень на початку року (інфографіка від РБК-Україна)

Зазначимо, що з квітня удари по складській інфраструктурі набувають дедалі більшого системного характеру, а не є випадковими. Протягом останніх трьох місяців компанія "Нова пошта" втратила принаймні вісім об'єктів, розташованих у різних регіонах — від Луцька та Одещини до Харкова, Запоріжжя, Києва, Дніпра та Сум. Це свідчить про цілеспрямовану кампанію проти цього логістичного оператора, а не про випадкові атаки.

Фото: кого атакували росіяни спочатку літа (інфографіка РБК-Україна)

Для операторів це означає не лише прямі збитки, а й необхідність тримати резервні потужності та дублювати логістичні маршрути. Більшість постраждалих компаній (АТБ, "Нова пошта", Euromix) публічно заявляли про оперативне перенаправлення поставок саме для того, щоб уникнути дефіциту товарів у мережах.

Усе це створює додатковий попит на складські площі поза зоною найбільшого ризику. Це тенденція, яка, найімовірніше, і надалі впливатиме на географію нового будівництва в сегменті складської нерухомості України.

Зображення: як посилилися російські атаки на склади в червні-липні (інфографіка від РБК-Україна)

Безпека та інноваційні стандарти експлуатації.

Протягом повномасштабного конфлікту, що триває з 2022 по 2025 рік, загальні втрати складських площ у Києві досягли приблизно 490 тисяч квадратних метрів, що складає 22% від загальної кількості складських приміщень. Цю інформацію надала Наталія Сокирко, директорка департаменту складської та логістичної нерухомості компанії EXPANDIA, яка є представником CBRE в Україні та Молдові, в інтерв'ю для РБК-Україна.

Зокрема, за її підрахунками, у 2026 році в Київській області в результаті ракетних атак було завдано шкоди більш ніж 10 000 квадратних метрів території. Проте Наталія Сокирко зазначає, що ці дані не є остаточними, оскільки деякі власники нерухомості не повідомляють про знищені складські приміщення, боячись повторних руйнувань.

Зображення: Ворожа атака призвела до повного знищення складу Moyo в Києві (t.me/uamoyo)

У таких умовах, пояснила РБК-Україна комерційна директорка GDS Анна Анісімова, специфічні "воєнні" застереження у договорах стали новою нормою. Тепер орендодавці та девелопери передбачають детальні розділи про форс-мажори (обстріли, блекаути, воєнні дії), розподіл ризиків пошкодження або знищення об'єкта, та страхування воєнних ризиків.

Правила використання самих комплексів також піддалися змінам. Як зазначає Наталія Сокирко, з моменту початку повномасштабної війни евакуація співробітників до укриттів під час повітряних тривог стала практично нормою для складських об'єктів.

Окрім цього, в тривалих угодах все частіше впроваджується валютна індексація орендних платежів та різноманітні механізми захисту від ризиків девальвації. Це дає можливість власникам нерухомості зберігати стабільність доходів, навіть у умовах економічних труднощів, спричинених війною.

Ба більше, війна змінила навіть інформаційну відкритість ринку. Якщо раніше логістичні комплекси активно використовувалися як маркетинговий інструмент, то тепер власники дедалі частіше мінімізують публічність своїх об'єктів із міркувань безпеки.

"Новою тенденцією стало не декларувати й не вказувати назви та локації об'єктів на картах Google або у рекламних матеріалах", - відзначає Наталія Сокирко.

При підготовці статті РБК-Україна звернулося до чотирьох крупних ритейлерів, що володіють великими складськими потужностями. Але ми не отримали жодної відповіді щодо поточного стану їхніх складських комплексів.

Зображення: ключові учасники ринку складської нерухомості (інфографіка від РБК-Україна)

Як військові виклики змінили обличчя складського ринку

Незважаючи на безперервні втрати, ринок поступово відновлюється. За інформацією EXPANDIA, у 2025 році, після проведення реконструкцій, на ринок повернулося більше 11 тисяч квадратних метрів складських приміщень. У 2026 році девелопери мають намір відновити ще приблизно 97 тисяч квадратних метрів пошкоджених об'єктів.

У квітні 2026 року загальний обсяг складської пропозиції в Київському регіоні становив 1,6 млн кв. м. Він показав зростання на 2% з початку року.

Тим часом, за інформацією Наталії Сокирко, рівень вакантності складських площ навпаки знизився - з 3,5% до 3% станом на 1 квартал 2026 року. Через це для компаній може суттєво ускладнитися пошук незайнятих складів.

Слід підкреслити, що активізація в галузі складської нерухомості відбувається за новою моделлю логістичного ринку, яка суттєво відрізняється від попередньої.

"Це не просто модель, яка існувала до війни; це нова реальність зі своєю специфічною логікою. Крім того, ми стали свідками глибоких змін: децентралізації, акценту на безпеці та автономності, мультимодального підходу і цифрових трансформацій у процесах," - зазначає Анна Анісімова.

У зв'язку з війною, компанії тепер повинні вирішувати не лише питання зменшення витрат, а й займатися розподілом ризиків та забезпеченням стабільності своєї діяльності.

Фактично змінилася сама логіка логістики. Якщо до 2022 року компанії насамперед оптимізували витрати, то тепер вони дедалі частіше оптимізують ризики. Саме тому один великий логістичний центр замінюють кількома регіональними складами, навіть якщо це означає додаткові витрати.

Як зазначив Геннадій Гриненко, комерційний директор девелоперської компанії Alterra Group, у коментарі для РБК-Україна, великі логістичні компанії замість того, щоб зосереджувати свої ресурси виключно в Києві, вирішили розподілити один великий логістичний хаб між кількома регіонами. Це означає, що вони купують або зводять невеликі склади не лише в Києві, а й у Львові та Дніпрі, наприклад.

Цей метод сприяє подоланню ризиків, з якими девелоперам, на жаль, доводиться стикатися в сучасних умовах досить часто.

Зображення: яка кількість складів вже зведена та які є плани на майбутнє (інфографіка РБК-Україна)

Як Львів став головним крос-доком країни

Раніше роль головного логістичного хабу в Україні одноосібно брав на себе Київ. Проте зараз стратегічного значення набув Львів, який забезпечує відносну безпеку та прямий доступ до кордону.

Якщо Київ забезпечує величину та зручний доступ до центру, то Львів славиться гнучкими, часто мультитемпературними складами, з акцентом на транскордонну логістику та релокацію, зазначає Анна Анісімова. Відмінності між цими регіонами яскраво демонструють статистичні дані. Вакантність у київській агломерації коливається в межах 2-3%, тоді як у Львівській області цей показник є вищим — близько 4,5%.

Формати об'єктів також мають свої особливості. Львів переважає в середніх складах площею від 5000 до 15000 квадратних метрів, з акцентом на крос-док, що є технологією транзитної логістики. У той же час, Київський регіон більше зосереджений на великих розподільчих центрах, які починаються від 20000 квадратних метрів.

Крім того, Геннадій Гриненко зазначає, що Львів почав відігравати роль розподільчого центру для імпорту, оскільки в даний час більшість імпортованих товарів потрапляє в Україну не морським шляхом, а наземним через Європу, і прибуває переважно на західні території країни.

"Львів виступає як важливий крос-док, виконуючи роль центру перерозподілу імпортних товарів для всієї України. Це нова логістична функція, яку виконує місто," - зазначає Гриненко.

У сучасному світі також трансформується концепція логістичних парків. Девелопери все частіше пропонують бізнесу не лише приміщення для зберігання, а й комплексну інфраструктуру, яка включає в себе управлінську компанію, технічну підтримку, різноманітні сервіси, партнерські зв'язки та готову екосистему для організації бізнес-процесів.

За словами Геннадія Гриненка, ця модель сприяє швидшому старту бізнесу для резидентів, допомагає їм знаходити партнерів та зменшує витрати на операції. Для девелоперів вона ж забезпечує стабільну прибутковість, незважаючи на зростання витрат на будівництво.

Одночасно на ринку набирає популярність концепція build-to-suit (BTS). Це означає, що складові приміщення створюються спеціально для певного орендаря до завершення будівельних робіт.

Як зазначила Анна Анісімова, сьогодні багато розробників і інвесторів зосереджують свою увагу на термінових запитах сучасного ринку, зокрема на форматах BTS і спекулятивних об'єктах для ритейлу, FMCG, електронної комерції та 3PL-операторів. "Універсальність поступається місцем швидкості повернення інвестицій," — підкреслила Анісімова.

Вона зазначила, що численні проєкти передбачають підвищений рівень безпеки, включаючи генератори, системи захисту та автономні рішення. Однак, справжня універсальність для масштабованого експорту залишається обмеженою через військові загрози та значні капіталовкладення.

Зображення: сучасний термінал "Нової пошти" в Києві після ворожого удару (facebook.com/nova.poshta.official)

Хто вкладає кошти в логістичний сектор під час економічної невизначеності?

Ціни в Україні переживають значне зростання, і сфера логістичної нерухомості не стала винятком. Відповідно до інформації Державної служби статистики, протягом перших чотирьох місяців 2026 року вартість будівельно-монтажних робіт у секторі нежитлових приміщень піднялася на 16,5%.

Незважаючи на підвищення собівартості, пояснює директор Alterra Group Гриненко, модель дохідності складів утримується, адже орендарі тепер платять вищу орендну плату.

"Середня річна дохідність наших проектів становить від 8 до 11% у доларах", - підкреслює Гриненко.

У якості порівняння: гривневі облігації внутрішньої державної позики середньо- та довгострокового випуску забезпечують номінальну ставку в 15-16% на рік. Проте, враховуючи ризики, пов'язані з коливаннями курсу, реальна дохідність у доларах залишається непостійною.

Згідно з Анісімовою, складська нерухомість з орендою в доларах є привабливим варіантом завдяки можливості збільшення вартості активу та тривалим орендним угодам, які зазвичай укладаються на п'ять років, з обов'язковим терміном безперервності щонайменше на рік.

Водночас, військові загрози в Україні уповільнюють розвиток нових будівельних проектів, оскільки залучення банківських кредитів та прямих іноземних інвестицій відбувається на низькому рівні.

Як пояснив РБК-Україна СЕО Бюро інвестиційних програм, засновник платформи GreenInvest Олександр Бондаренко, українська економіка в цілому недокредитована, а показник кредитування відносно ВВП складає лише 11%.

Для порівняння: у Польщі рівень кредитування відносно ВВП сягає 35%, у Німеччині - 45-50%, а у Франції цей показник і взагалі складає 105%.

"11% - це супер недокредитована економіка", - наголошує Бондаренко.

Саме банківське проектне фінансування у більшості європейських країн є головним джерелом розвитку логістичної нерухомості. В Україні ж через слабке кредитування девелопери змушені шукати альтернативні моделі - приватний капітал, клубні інвестиції та партнерські проєкти.

Цю величезну різницю між Україною та Польщею експерти пов'язують із тим, що в Польщі широкомасштабне будівництво сучасних складів стало реальністю завдяки поєднанню доступного банківського кредитування та значного притоку міжнародних інвестиційних фондів.

Протягом останніх шести років в Україні зведено всього 3 мільйони квадратних метрів складських приміщень, що в десять разів менше, ніж у сусідній Польщі. В таких умовах фінансування окремих складських проектів часто покладається на невеликих ритейл-інвесторів.

"Ми бачимо вже декілька таких проектів на Житомирській трасі... залучають там по 20-30 тисяч доларів у маленьких ритейл-інвесторів, щоб таким умовним спільнокоштом будувати великі логістичні проєкти вартістю 15-20 млн доларів", - вказує Бондаренко.

Крім дрібних роздрібних інвесторів, значні учасники ринку також активно вдосконалюють свої логістичні можливості. Як зазначає Бондаренко, провідні поштові оператори, такі як "Нова пошта" та "Укрпошта", а також один з найбільших продуктових рітейлерів в Україні — АТБ, займаються будівництвом власних хабів.

Зображення: розподільчий центр АТБ в Дніпрі зазнав ушкоджень внаслідок атаки з боку Росії (facebook.com/ATB.Market.tm)

Однак, існують і позитивні зміни в залученні іноземних інвестицій. На конференції URC 2026, що відбулася у Гданську, українська компанія WINHUB та європейський оператор White Star Real Estate уклали угоду про інвестиції в розмірі 80 мільйонів доларів у логістичний парк класу "А" площею 90 тисяч квадратних метрів, розташований у селі Мрія на Житомирській трасі.

Це перший етап ширшого плану засновника WINHUB Руслана Шостака (співвласника мереж VARUS та EVA) побудувати мережу складів класу "А" на 1 млн кв. м у Києві, Одесі, Львові та Дніпрі. Міністр економіки, довкілля та сільського господарства України Олексій Соболева назвав цю угоду переходом від меморандумів до реальних кроків.

Важливою тенденцією, про яку дедалі частіше говорять девелопери, є поява нового класу приватних інвесторів, які диверсифікують вкладення між житловою та комерційною нерухомістю.

"Якщо раніше основною інвестиційною стратегією були квартири для здачі в оренду, то нині спостерігається значний перехід до інвестицій у малі складські приміщення. Це можуть бути компактні об'єкти на територіях гаражних кооперативів, некапітальні споруди або комори в житлових комплексах. Вартість входу в цей сегмент значно нижча, ніж у випадку з житлом", - зазначає Анісімова.

Згідно з висловлюваннями Анни Анісімової, інтерес до "останньої милі" в сфері логістики вже перевищує рамки традиційних промислових парків. Розробники котеджних комплексів починають інтегрувати компактні складські приміщення для обслуговування малого бізнесу та мешканців.

Як впливають імпорт і демографічні зміни на нові правила гри?

Наразі українська економіка критично залежить від імпорту. Така ситуація означає, що девелопери орієнтуються насамперед на той сегмент бізнесу, де сьогодні існує реальний платоспроможний попит. Зараз його формують переважно імпортери.

"Розробник або інвестор звертає увагу на ринок, де спостерігається потреба в логістичних послугах. Останні п’ять років цей попит зростає, особливо серед імпортерів. Це пов'язано з тим, що українська економіка стає дедалі більш залежною від імпорту", - зазначає Олександр Бондаренко.

У зв'язку з цим постає питання: чи не опиниться Україна перед проблемою нестачі експортних складських можливостей, які будуть необхідні після відновлення вітчизняного виробництва?

Втім, головна пастка ринку криється не в можливому інфраструктурному дефіциті, а в постійному скороченні населення країни.

"На сьогоднішній день інфраструктурний дефіцит не являє собою серйозну загрозу, оскільки економіка України, на жаль, переживає скорочення обсягів і масштабів. Це пов'язано з негативними демографічними тенденціями: щороку країна втрачає від 400 до 500 тисяч людей працездатного віку", - зазначає Бондаренко.

Внаслідок цього, як вказує аналітик, у сфері роздрібної торгівлі та дистрибуції спостерігатиметься зниження обсягів продажів. У відповідь на це компанії почнуть зменшувати запаси на складах, що призведе до зниження попиту на нові складські приміщення. Таким чином, ринок складської нерухомості може досягти насичення вже протягом півтора-два роки.

Пом'якшує ситуацію те, що сучасні склади класу А мають високу гнучкість і технічно здатні обслуговувати як імпортні, так і експортні потоки.

"За словами Анни Анісімової, мінімальна універсальність фактично присутня в складах класу А, навіть якщо майбутній експорт не обговорюється публічно."

При цьому сучасні логістичні комплекси Київського регіону орієнтовані насамперед на автомобільні перевезення. Як зазначає Наталія Сокирко, наявність залізничної інфраструктури сьогодні вже не є обов'язковою характеристикою навіть для складів класу А.

Після відновлення експорту, за прогнозами Анісімової, найбільше може виграти не лише Львів, але й Рівне і Луцьк - як вузли до польського кордону з менш перегрітою інфраструктурою, та Дніпро - як майбутній хаб переробки і реекспорту для відновлення півдня.

Серед можливих експортних хабів фахівці виділяють Одеську область, яка може стати важливим вузлом після відновлення портової інфраструктури. Також Чернівці розглядаються як обіцяючий шлях до Румунії.

Водночас повноцінний розворот ринку у бік експортної логістики вимагатиме значного часу. За оцінкою Анни Анісімової, навіть після завершення війни формування нової експортної інфраструктури триватиме щонайменше три-п'ять років.

Питання - відповіді (FAQ)

Чому Росія націлюється на склади в Україні?

- Щоб порушити логістику, постачання товарів і роботу великого бізнесу.

Як війна вплинула на ринок складської нерухомості?

Фірми адаптуються до регіональних складів, вкладаючи кошти в системи безпеки та додаткові ресурси.

Які причини перетворили Львів на важливий логістичний центр?

Більшість імпортних товарів з Європи надходить через західну частину країни.

Яка прибутковість інвестицій у склади?

- За оцінками учасників ринку, близько 8-11% річних у доларах.

- Хто зараз вкладає кошти у склади?

- Професійні девелопери, великі компанії та приватні інвестори.

- Які головні ризики для ринку?