У Києві спостерігається суттєве падіння оренди житла: які зміни відбуваються з цінами та прибутковістю квартир?

Комунальний колапс, коли тисячі будинків залишилися в морози без опалення, із перебоями по воді та електроенергії, триває вже понад місяць. В окремих багатоповерхівках (зокрема, у Деснянському районі) шансів на відновлення опалення цього опалювального сезону фактично немає.

Існують будівлі, в яких опалення офіційно відновлено, проте у самих квартирах температура залишається низькою — всього 7-12 градусів. Ця обставина сприяє збільшенню міграції орендарів. Інформацію надає Мінфін, а також підтверджують Контракти.UA.

Деякі орендарі почали з'їжджати із проблемних будинків та районів ще у січні, але тоді це не було настільки масово, як зараз.

"Люди втомилися від очікування, коли в їхніх квартирах знову з'явиться опалення. Досить довго багатьох втішали обіцянками орендодавців знизити вартість оренди — знижки сягали 50%. Але з кожним днем тих, хто готовий терпіти холод, стає все менше. Орендарі активно шукають нове житло, і часто готові викласти більше грошей, щоб переїхати в квартиру без проблем з комунальними послугами", — поділився думками з "Мінфіном" керівник агентства нерухомості "КиївДімСервіс" Андрій Романов.

За його словами, "масове переселення" орендарів уже спровокувало обвал цінників на одні квартири та зростання -- на інші.

Прикладом може слугувати Троєщина, яка вже була одним з найбільш бюджетних районів для оренди квартир. Тут зафіксовані випадки, коли ціни знизилися вдвічі, і однокімнату квартиру можна знайти за 6-7 тисяч гривень на місяць. Водночас, нові житлові комплекси з автономним опаленням та генераторами зазнали підвищення цін на майже 20%. Квартира, яку ще місяць тому пропонували за 17 тисяч гривень, тепер коштує не менше 20 тисяч гривень, -- зазначив Романов.

Деякі квартири, що здаються в оренду, тепер абсолютно не мають жодної цінності. "Ми не розглядаємо окремі варіанти — наприклад, житло в будівлях без системи опалення та без можливості відновлення в найближчому майбутньому. Здати їх стає практично неможливо, навіть за дуже низьку ціну," — зауважує Романов.

Експерти в сфері нерухомості передбачають, що цінове розшарування на ринку продовжиться до березня. Однак з настанням квітня орендні ціни на "неліквідні" квартири можуть трохи зрости, оскільки фактор опалення на деякий час втратить свою актуальність. Проте, повернення до попередніх рівнів цін виглядає малоймовірним.

"Мінфін" розбирався, що відбувається на київському ринку орендованого житла, і чого чекати щодо цін.

"Міністерство фінансів" вже згадувало про те, як орендарі житлової нерухомості коригують свої вподобання в залежності від обставин, а також про "чорні" списки квартир, які регулярно оновлюються через ворожі атаки або зміни у графіках постачання енергії.

Після того, як ворог почав цілеспрямовано атакувати теплову інфраструктуру столиці, тисячі домівок залишилися без опалення. У результаті, до "чорного списку" орендованого житла увійшли "проблемні" багатоповерхівки в Солом'янському, Голосіївському, Дарницькому, Оболонському та Деснянському районах.

Проте, з огляду на зміни в обставинах, варто зазначити, що житлові будинки в Солом'янському, Оболонському та Голосіївському районах вже виключені з "чорного" списку, оскільки в більшості багатоквартирних будинків опалення було відновлено досить оперативно.

Інша справа -- Дарниця та Деснянський район. По ТЕЦ, які забезпечували теплопостачання цих локацій, ворог із початку цього року бив уже декілька разів, об'єктам завдано серйозних пошкоджень. До частини будинків, як уже відкрито визнала влада, опалення в нинішньому опалювальному сезоні можуть вже не повернути.

Керівник оціночної компанії "Дельта Консалтинг" Роман Рябов говорить про зниження попиту на житло в районах, де перебої з опаленням були найчастішими та найтривалішими. Частина орендарів почали шукати житло у будинках із автономним опаленням, генераторами чи стабільним енергопостачанням. Просів інтерес орендарів, зокрема, до житла на Лівому березі столиці.

Орендарі, які винаймають квартири в "проблемних" будинках, із самого початку вибрали різну тактику. Одні вирішили "перечекати". Зазвичай, йдеться про сім'ї без маленьких дітей та літніх батьків. Люди просто не хотіли серед зими морочитися з переїздом, тим паче, що багато власників житла почали пропонувати знижки на оренду до 50% до вирішення проблем із опаленням, а потім -- до кінця опалювального сезону.

Отже, середня квартира в Солом'янському або Голосіївському районах стала більш доступною для орендарів, знизившись у вартості з 12-15 до 6-7 тисяч гривень на місяць.

Ще одна група орендарів включає тих, хто з самого початку шукає інші варіанти. Зазвичай це стосується сімей з малими дітьми, а також осіб, які працюють дистанційно і тому не бажають витримувати холод протягом усього дня.

Оскільки вирішення комунальної кризи затягується, кількість квартирних мігрантів продовжує зростати. Люди готові платити додатково за нові помешкання, якщо вони відповідають базовим вимогам "нормальності" — мають опалення та певний рівень автономії в електропостачанні (наприклад, генератори для ліфтів і насосів), — підкреслює Андрій Романов.

Деякі родини, які раніше орендували квартири в Києві, вирішили покинути місто. "Дехто повернувся на свою малу батьківщину, інші вирушили в регіони до своїх близьких. Проте загалом кількість тих, хто виїхав, залишається незначною і на ринок оренди це практично не впливає. Більше людей, навпаки, активно шукають нове житло в Києві або його околицях, що свідчить про справжню масову міграцію орендарів", -- зазначає Романов.

Люди прагнуть переїхати в райони, які вважаються більш благополучними, такі як Шевченківський, Печерський, Оболонський та Голосіївський, або ж розглядають варіанти житла в околицях міста, зокрема в Одеському, Обухівському, Вишгородському та інших напрямках.

Водночас лави орендарів, які погодилися "перечекати" комунальні проблеми в обмін на знижки за орендою, навпаки, стрімко рідшають.

Столичний рієлтор Ірина Луханіна каже, що нинішня "комунальна турбулентність" кардинально змінила настрій орендарів.

"Раніше вони вибирали між варіантами "ближче до метро" та "новіший ремонт". Сьогодні головне питання -- у цьому будинку можна жити спокійно чи кожен вечір стане випробуванням. Саме це зрушення у свідомості запустило новий переділ ринку оренди на так звані "стійкі" об'єкти і ті, що втрачають свої позиції і за попитом, і за цінами", -- зазначає Луханіна.

На цій тенденції наголошує і Роман Рябов. Орендарі почали уважніше оцінювати технічні характеристики житла. Під час переглядів вони звертають увагу не лише на стан приміщень чи транспортну доступність, а й на наступне:

"Ці параметри фактично перетворилися на нові критерії вибору орендованої нерухомості", -- пояснив Рябов.

Як зміни в "міграції орендарів" та нові вимоги до вибору житла вплинули на вартість?

Роман Рябов каже, що попит змінюється швидше за цінники. "Ринок оренди інерційний: власники не поспішають різко знижувати ціни, очікуючи на стабілізацію ситуації. Падіння попиту не завжди миттєво трансформується у здешевлення оренди", -- зазначив експерт.

Одночасно вже фактично склалася нова структура сегментації ринку.

"Квартири, які не обладнані альтернативними джерелами тепла або електрики, зазвичай здаються дешевше, оскільки орендодавці змушені пропонувати знижки чи йти на переговори. Натомість житло з автономними системами може підвищувати свою ціну через зростання попиту," - зазначив Рябов.

Андрій Романов поділився з "Мінфіном" інформацією про те, що в таких районах, як Троєщина та Лісовий масив, навіть у будинках з прийнятним опаленням ціни на квартири знизилися щонайменше на 10%. "Люди насторожено ставляться до переїзду в ці райони, оскільки немає впевненості, що їхній будинок не стане наступною жертвою. Крім того, вони не бажають орендувати квартири в будинках, де опалення відновили, але його не було тривалий час, оскільки виникає ризик появи проблем, таких як вогкість чи грибок", -- підкреслив експерт.

Квартири в будинках без опалення на сьогоднішній день фактично не здаються в оренду, незважаючи на те, що власники готові знижувати ціну на 40-50% від початкової вартості. Багато ріелторів навіть не беруться за такі об'єкти і не пропонують їх потенційним орендарям.

Ірина Луханіна зазначила, що ціни на будинки з електричним опаленням значно знизилися. "Відсутність резервного живлення може призвести до зниження вартості на 8-18%. Якщо будинок стикається з частими перебоями в теплопостачанні та водопостачанні, орендна плата може впасти на 13-23%. Ці конкретні цифри стають очевидними вже під час обговорень", – поділилася вона.

"Мінфін" вже повідомляв, що будівлі з електричним опаленням, згідно з рішенням Кабінету Міністрів, не підлягають відключенню. Проте це стосується лише запланованих відключень за графіком, а не, скажімо, аварійних ситуацій. Як зазначає Романов, такі будівлі дійсно перестали відключати за графіками, але орендарі поки що не відчувають значних змін, оскільки в столиці графіки часто не дотримуються, внаслідок чого будинки з електричним опаленням залишаються "холодними".

Луханіна також включила до переліку об'єктів, що зазнали зниження вартості, житлові будівлі з застарілими інженерними мережами. "У процесі переговорів ціни коригуються зі знижками від 7 до 16%", – зазначила вона.

Є житлові приміщення, вартість яких вже зросла.

"Перш за все, це нові квартири, обладнані автономними системами опалення та резервними джерелами енергії. За останній місяць середня вартість однокімнатної квартири в таких новобудовах зросла майже на 20% — з 17 до 20 тисяч гривень. Щодо "автономних" багатоповерхівок у Печерському районі, то там ціни піднялися з 35 тисяч до 40-42 тисяч гривень," — прокоментував Романов.

Ірина Луханіна зазначає, що в старих будівлях, які були модернізовані і оснащені резервними системами енергозабезпечення, а також управляються професійними компаніями, орендні ціни зросли на 9-21% у порівнянні з аналогічними, але не модернізованими об'єктами.

"Тобто різниця у дохідності між стійким та проблемним фондом стала відчутною. І це вже не емоційний, а фінансовий чинник", -- зазначила Луханіна.

Наприклад, якщо "стандартна" однокімнатна квартира на Лівому березі має ціну близько 8 тисяч гривень, то у "автономному будинку" її вартість перевищує 10 тисяч. Щодо трикімнатних квартир, різниця в ціні становить більше 5 тисяч гривень, з цінами 25 тисяч за звичайні квартири і понад 30 тисяч за автономні.

На Правому березі однокімнатна квартира економ-класу в "типових" будинках вартуватиме близько 12 тисяч гривень, тоді як у "автономних" – від 14 тисяч гривень і вище. У новобудовах ціни коливаються від 15 до 18 тисяч гривень. Що стосується трикімнатних квартир, то в центральних районах вартість у "звичайних" та автономних будинках може відрізнятися на 12 тисяч гривень і більше, становлячи 38 та 50 тисяч гривень відповідно.

"Раніше різниця в цінах між елітними та середніми квартирами в одному й тому ж районі становила близько 10%, а тепер вона може досягати 15-25%. Це свідчить про те, що ринок починає перерозподіляти прибутковість на користь більш якісного житлового фонду, в той час як інженерна надійність стає важливим чинником для капіталізації", -- зазначає Луханіна.

Чимало орендарів обирають змінити не лише район, а й саме житло — вони переходять з холодної багатоповерхівки в сусідній будинок з автономним опаленням, з квартир, де використовують електричний обігрів, на ті, що мають газове опалення, або ж з верхніх поверхів без надійного ліфта — на середні.

Також почали зростати ціни на житло в околицях столиці, хоча зима не є традиційно "піковим" сезоном для цього сегмента.

"Але через комунальний колапс у столиці багато хто почав шукати будинки в передмісті з автономними системами опалення та енергопостачання. Побачивши зростання попиту, власники невеликих та порівняно недорогих будинків (до 40 тисяч гривень) уже підвищили ставки на 10-15%", -- розповів Романов.

Поїздка за місто, в приватні будинки, хоч і не в масштабах масового руху, але сім'ї, що мають автомобілі та стабільний дохід, а також фахівці, які працюють дистанційно, все ж готові залишити столицю.

Ціни на найпростіші будинки в Обухівському районі починаються з 25-35 тисяч гривень, у Вишгородському – від 18 до 25 тисяч гривень, в Одеському – від 20 до 28 тисяч гривень, а в Житомирському – також від 18 до 25 тисяч гривень. Максимальні ціни у всіх регіонах можуть сягати від 85 до 150 тисяч гривень, залежно від характеристик нерухомості. За словами Романова, вартість дорогих будинків залишилася стабільною, тоді як ціни на об'єкти економ-класу демонструють тенденцію до зростання.

Ірина Луханіна додала, що якщо заміський будинок повністю на електроопаленні, і немає резервного живлення, він, навпаки, може здаватися дешевше на 8-17%. Проблеми з дорогою чи інтернетом та зв'язком змушують господарів скинути цінник ще на 12-22%. А ось котеджі з автономним опаленням (газовий або твердопаливний котел), утепленням та гарною інфраструктурою й транспортною розв'язкою здаються дорожче, ніж аналогічні об'єкти без перерахованих переваг, на 10-24%, -- каже Луханіна.

Андрій Романов не виключає, що деякі орендовані квартири в столиці можуть ще подешевшати. "На житло в будинках, де проблеми з опаленням та водою не вирішуються чи вирішуються погано, скажімо, опалення формально є, але у квартирах холодно, цінники знизяться ще на 5-7% протягом найближчого місяця. У квітні, в міру потепління, чинник опалення вже не матиме такого великого значення. Цей період господарі можуть спробувати використати для "розгону цін". Але ставки однаково навряд чи повернутися до рівня, з якого "посипалися", -- вважає Романов.

Одночасно він вважає, що ціни на квартири в незалежних багатоповерхових будинках та заміських будинках можуть зрости на 10% навесні.

"Найближчими роками, найімовірніше, закріпиться нова логіка оцінки житла. Ми побачимо подальше розшарування ринку між модернізованими будинками та фондом без інвестицій, зниження толерантності орендарів до комунальних ризиків, зростання значення інженерної складової під час розрахунку дохідності.

Таким чином, орендна плата стане певним показником здатності об'єкта забезпечувати стабільні умови для життя. Ця логіка, що виникає з "тимчасової реакції" населення на комунальний колапс у столиці, стане новою реальністю, -- зазначила Луханіна.