"Забирають все". Росія незаконно вилучає українське майно на окупованих територіях - 7 схем. Аналітичне дослідження.

Посилання для регіонів, де доступ до сайту Радіо Свобода обмежено.

На територіях України, які опинилися під контролем Росії, функціонує ряд механізмів, що дозволяють окупантам вилучати майно у українських громадян, зокрема житло, земельні ділянки та бізнес. Згідно з розповідями тих, хто став жертвами незаконних конфіскацій нерухомості в умовах окупації, можна виділити принаймні сім різних схем, за допомогою яких це відбувається.

Які ж це схеми, яким чином вони функціонують та які обсяги "віджиму" нерухомості - у розслідуванні телеканалу та інтернет-платформи "Настоящее время", що була заснована Радіо Свобода для російськомовних глядачів.

Схема №1 - "націоналізація"

Схема №1 - найпростіша, але водночас і найбільш незаконна: .

У даній ситуації окупаційна адміністрація, призначена Кремлем, складає реєстри нерухомості, яка їй необхідна, та приймає рішення щодо її примусового вилучення. Весь цей процес формалізується через "закони" та "постанови", створені і контрольовані російськими органами влади.

В анексованому Криму відбулося "націоналізація" кількох тисяч об'єктів як рухомого, так і нерухомого майна українських громадян.

Серед них була квартира подружжя Володимира і Олени Зеленських у селищі Лівадія (покупець заплатив за неї на аукціоні 44,3 млн рублів ($476 тисяч), власність українських бізнесменів Ріната Ахметова та Ігоря Коломойського, політиків Арсенія Яценюка, Нестора Шуфрича, Сергія Тарути та інших.

Схема №2 - це явне шахрайство з використанням документів або примусове захоплення.

Про ще одну схему розповіла жінка, яка сама з дітьми виїхала з окупованих територій України. Там залишилися її літні батьки, які, за її словами, виїхати не змогли.

З метою забезпечення безпеки редакція вирішила не розкривати імена жінки та її родини, а також назву міста, яке знаходиться під контролем Росії.

Відправляючись у дорогу, ми навіть не уявляли, що залишаємо своє житло назавжди. Ми не влаштовували прощання, адже сподівалися на повернення і продовження життя в рідних стінах, - зауважує жінка. - Проте з перших днів окупації там почали забирати не лише бізнес, а й...

Потім вона говорить: .

"Коли власник, наприклад, кафе або магазину звертається з бажанням переоформити документи, йому відповідають: 'У вас українські документи, а тут інша юрисдикція - Російська Федерація. Існують також інші документи на цю ж будівлю, але вже на ім’я громадянина Росії. У нього є дійсні документи Російської Федерації, отже, ця власність належить йому, а не вам. Тому зі своїми українськими документами вам краще йти, адже ця будівля не ваша', - ділиться жінка."

"Є люди, які намагалися звернутися до суду, проте безуспішно," - зазначає вона.

Ось історія мого товариша. Він був білорусом і придбав готель у Криму. У 2014 році, в останній раз, коли ми спілкувалися, він зателефонував і розповів, що до нього завітали якісь особи кавказької національності, які представлялися казачками, і попросили показати документи на готель, - ділиться Віталій Олійничук, корінний житель Сіверськодонецька в Луганській області. - Він надав їм свої українські документи, але вони, не вагаючись, порвали їх на його очах і заявили: ".

"Нам повідомили, що наші документи просто зникли, - ділиться жителька Маріуполя Людмила Сипченко. - Я впевнена, що це сталося навмисно, щоб позбавити людей житла. Ми звернулися до прокуратури, але навіть прокурор зазначив, що це безрезультатно."

Ці два методи захоплення майна є яскравим прикладом відвертого свавілля. Однак існують і більш витончені способи, коли загарбники намагаються діяти обережніше, прикриваючись формальними бюрократичними процесами.

Схема №3 - вимога особистої перереєстрації та одночасна відмова у в'їзді до Росії

Часто на територіях, що перебувають під окупацією, права на землю, житло або нерухомість порушуються, навіть коли власник знаходиться поруч.

Таким чином, загарбники позбавили житла сім'ю Віталія Олійничука. Це місто пережило дві хвилі окупації: перша тривала два з половиною місяці у 2014 році, а друга розпочалася в червні 2022 року і триває до сьогодні.

Вся родина Олійничуків втекла від війни за межі країни, а їхня квартира, яка дивом вціліла під час обстрілів, була зайнята російськими військовими. За словами господарів, "все там було забруднено".

Представниця Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії Російської Федерації, з якою спілкувалися родичі Олійничуків, повідомила їм, що для відновлення прав на свою квартиру необхідно пройти повторну реєстрацію в тому ж Росреєстрі.

"Але оскільки ви є іноземним громадянином "недружньої країни", вам потрібно отримати спеціальний дозвіл від колегіального органу", - пояснила вона.

І тільки якщо такий дозвіл дадуть, громадянам України потрібно буде особисто приїхати до окупованого міста, причому через Росію, а саме через єдину фільтраційну зону ФСБ у московському аеропорту Шереметьєво. І

"Буває таке, що людина отримала дозвіл, їде сюди, а її в Шереметьєво не пропускають. Від цього ніхто не застрахований. Вам дозвіл дається на реєстрацію (нерухомості), а не для проїзду сюди ", - пояснила російська чиновниця.

"Для оформлення власності людям необхідно особисто відвідати Маріуполь і звернутися до Федерального агентства з управління державним майном Російської Федерації. Питання в тому, як їм туди дістатися. Єдиний шлях - через аеропорт Шереметьєво, де їх зустрічають співробітники ФСБ", - розповідає про процес перереєстрації житла за російськими нормами український історик Андрій Марусов, який перебував у Маріуполі під час його окупації Росією і має там друзів та родичів.

Він розповів історію свого знайомого, який спробував із сім'єю повернутися до Маріуполя, щоб оформити власність і таким чином врятувати від незаконної конфіскації окупантами.

"Він розповідав, що протягом трьох днів у Шереметьєво його допитували співробітники ФСБ. Разом з ним там перебувало близько тридцяти осіб з різних міст: Бердянська, Мелітополя, Донецька, Макіївки, Маріуполя та Лисичанська. Люди були найрізноманітніші: від молоді до літніх. Усім без винятку відмовили! Ставлення до них було надзвичайно жорстоким", - згадує Марусов.

Якщо власник житла не має можливості відвідати окуповані райони України для його перереєстрації, то окупаційні органи часто вважають таку нерухомість "безхазяйною".

Схема №4 - нерухомість вважається "покинутим" майном.

Ця практика стала поширеною в містах, з яких населення масово покидало свої домівки через російські обстріли або окупацію. Часто виїжджали, залишаючи свої квартири та будинки під опікою родичів і сусідів, які залишилися в місті, а іноді навіть оплачували комунальні послуги через них.

Проте окупаційні влади часто трактують житло, що залишалося без господарів кілька місяців, як "покинуте". Якщо воно збереглося в належному стані, його визнають "безхазяйним" і потім виставляють на продаж.

У травні 2026 року з'явився відеозапис з камери спостереження у під'їзді одного з багатоквартирних будинків в Маріуполі. На ньому видно, як представниці окупаційної адміністрації, що діє під контролем Росії, розклеюють оголошення про виселення на дверях квартир, які, за їхніми словами, вважаються "безхазяйними". Проте місцеві мешканці стверджують, що ці квартири насправді не були покинутими.

"У однієї моєї подруги мама приходила до неї додому, створювала видимість, що в квартирі хтось живе: вивішувала білизну з балкона, світло іноді вмикала, якусь метушню наводила, - розповідає колишня жителька окупованого Росією міста. - Але все одно: з адміністрації приходили і дивилися витрати (світла й води - ред.) за лічильниками. І якщо не намотало якогось мінімуму, вони розуміли, що квартира стоїть порожня, і запускали в неї охочих жити ".

"У Маріуполі з’явилися нові списки 'безхазяйного' майна, до яких потрапили, зокрема, квартири, будинки та земельні ділянки, на які громадяни вже оформили всі необхідні документи. Ці об’єкти навіть були офіційно зареєстровані в системі Росмайна! - зазначає Андрій Марусов. - Однак вони все ж опинилися в цих списках."

За його словами, після цього окупаційні чиновники почали розвішувати на дверях повідомлення - що нібито нерухомість "має всі ознаки безхазяйності". У сповіщеннях було зазначено, що якщо власники протягом кількох днів не принесуть документи і не оформлять її, вона "буде визнана "безхазяйною" і перейде у власність російської держави або "муніципального утворення".

За цією схемою лише в цьому місці окупанти визнали "безхазяйними" власності маріупольців, які залишили місто.

До 2025 року суди визнавали нерухомість "безхазяйною", проте далеко не всі об'єкти, що потрапляли до відповідних списків, підлягали вилученню. Однак у грудні 2025 року в Російській Федерації були внесені зміни до законодавства, які встановили, що просто наявність квартири чи будинку в реєстрі "безхазяйного" житла автоматично призводить до їх конфіскації.

Сергій Данилов, фахівець з питань південних регіонів України, висловлює думку, що законодавство про "безхазяйне" житло було прийнято в Росії з метою створення безкоштовного житлового фонду для залучення робочої сили на захоплені території.

Вони вирішили "узаконити" цю ситуацію, очевидно, сподіваючись залучити спеціалістів з Росії на окуповані території, - пояснює він. - Частина тих, кого планують привезти як експертів до Херсонської та Запорізької областей, турбується про те, що надані їм квартири можуть бути не зовсім легітимними навіть з російської перспективи. Тому виникла потреба створити якусь видимість легітимності для тієї діяльності, яку окупаційна влада реалізує в цих регіонах.

Схема №5 - заборона державної реєстрації нерухомості громадянами України

Українці стверджують, що, крім особистого виїзду до окупованих територій, власники нерухомості на місцях часто стикаються з вимогою прийняти російське громадянство, щоб відновити свої права на власність.

Це дозволяє робити указ президент РФ Володимира Путіна від 14 березня 2025 року: він забороняє щонайменше до 1 січня 2028 року громадянам "недружніх країн" реєструвати нерухомість у так званих "нових російських регіонах" без спецдозволу. "Новими регіонами" в Росії називають окуповані території Донецької, Луганської, Запорізької та Херсонської областей. Окрім України, під "недружніми" країнами в Росії також розуміють усі країни ЄС.

"У мене досить багато моїх знайомих, напівзнайомих залишилися в Маріуполі. У декого з них уціліло майно. Але якщо вони не оформлюють російське громадянство, то вони його (майно - ред.) втрачають, у них його відбирають: із міліцією, з поліцією, просто виганяють із їхніх квартир, із будинків. Хоча вони там жили двадцять, тридцять, п'ятдесят років ", - розповідає Андрій Марусов про те, що відбувається в місті.

Схема №6 - знесення будинку без надання альтернативного житла

Ще одна схема незаконної конфіскації житла загарбниками на окупованих територіях України - повне знесення будинку. Це часто відбувається в містах, які були сильно зруйновані обстрілами.

На місці знесеного дому зводять нові житлові комплекси. Вони можуть бути призначені для подальшої здачі в соціальний найм "необхідним" особам через окупаційну адміністрацію або ж виставлятися на продаж. Особливо багато випадків, коли українців позбавляли житла за такою схемою, зафіксовано в Маріуполі.

Мешканці міста навіть зверталися до влади у письмовій формі:

"Влада "ДНР" зробила нас безхатченками. Знесли наші будинки, анулювали адреси, - скаржилися вони. - Нас, "безхатченків", 18 тисяч людей. І нам жити нема де!"

"Я провела два десятиліття в цій оселі. Цю квартиру я отримала в обмін на свій власний будинок. Поясніть, будь ласка, нам, мешканцям Маріуполя! Чому всім важливий Маріуполь, але ніхто не звертає уваги на нас, жителів міста, які постраждали від воєнних дій?" - висловила своє обурення ще одна місцева жінка.

На нашу думку, йдеться про ті ж самі зміни до законодавства, які надали окупаційним адміністраціям у захоплених Росією районах Донецької, Луганської, Херсонської та Запорізької областей право конфіскувати "безгосподарне" житло. Ці зміни були затверджені президентом РФ Володимиром Путіним у грудні 2025 року. Давайте називати речі своїми іменами: це означає забрати майно у одних і передати його іншим! З цим погодилася ще одна особа, яка постраждала від цих дій.

"Ми отримали свої квартири завдяки власним зусиллям, так само як і наші батьки. Ми не зацікавлені в чужому! Поверніть нам те, що належить нам!" – закликали вони.

Схема №7 - кримінальна справа

Інша схема полягає в тому, що, наприклад, користувачі, які публікують в соціальних мережах інформацію, що підтверджує, що Крим є частиною України, або викривають злочини російських військових, можуть зазнати обвинувачень в екстремізмі.

Вирок у таких справах виноситься заочно через те, що людина не живе в Росії або на окупованих територіях, але фінал один - .

Нова феодальна знать чи другий 1917-й?

Відповідно до запису засідання російського федерального уряду, що відбулося 26 серпня 2025 року, російська влада під час окупації здійснила облік та за результатами інвентаризації внесла:

* земельні території;

* будівлі;

* об'єкти, на які поширюється право власності.

А загалом у захоплених містах і населених пунктах України до кінця 2026 року Росреєстр планує поставити на облік, тобто оформити російські документи, .

"Які подальші дії з цим майном? Його передають російським військовим, силовим структурам та колабораціоністам. Отже, мета є зрозумілою - усунення українського населення", - зазначає Андрій Марусов.

Російський економіст Владислав Жуковський характеризує процес конфіскації власності на захоплених територіях як "державний грабіж".

І зауважує: "Було б дивно, якби під час цієї загарбницької війни захоплені території та підприємства, об'єкти нерухомості, причому не лише житлові, а й комерційні об'єкти, магазини, торговельні центри, якісь інші будівлі, склади, не передавали б у руки нової, скажімо так, "феодальної знаті", нової держолігархії, яка заходить у ці регіони".

"У цьому регіоні все ділиться та розподіляється між людьми, які озброєні та мають багнети. Це представники силових структур, які, подібно до середньовічних воїнів, ведуть боротьбу на службі свого феодала або короля, сподіваючись отримати земельні наділи та стати новими феодалами. Це абсолютно чорна, а не просто сіра зона економіки... Тут відсутні будь-які ознаки нормальної економіки, економічного зростання, інвестицій, а також реального відновлення цих територій — нічого з цього не було, немає і навряд чи буде в майбутньому", — зазначає експерт.

Андрій Марусов переконаний, що .

"З чим можна провести паралелі за обсягом цієї ситуації? Звичайно, з більшовицькою революцією 1917 року, - зазначає він. - Тоді десятки мільйонів людей були приречені на злидні та бідність, позбавлені своїх активів, житла і так далі. Сьогодні мова йде про сотні тисяч людей, але суть залишається такою ж - абсолютно несправедливо і незаконно сотні тисяч осіб втрачають свої власності."

Сергій Данилов погоджується з цією аналогією.

"Моя сім'я родом із Житомирщини. У 1930 році в мого прадіда був хутір. Його вбили, а хутір забрали, - згадує він. - Узагалі багато хто з тих, кого я опитую (після виїзду з окупації - ред.), проводять паралелі з подіями 100-річної давності. як відбувалися репресії 1930, 1933, 1937 року".

Чи існує ймовірність відновити своє?

Україна створила реєстр втрат, які вона зазнала через російське збройне вторгнення, і сподівається, що...

"Будь-хто, хто нині відвідує квартиру іншого жителя Маріуполя, ризикує стати спільником воєнних злочинів," - зазначає Петро Андрющенко, колишній радник мера міста та керівник Центру вивчення окупації.

Сергій Данилов каже, що загалом з окупованих територій .

"Візьмемо, наприклад, місто Скадовськ. До російського вторгнення там проживало приблизно 20 тисяч людей (загалом у Скадовській міській територіальні громаді - ред.). Зараз там теж проживають 20 тисяч людей, але 60% колишнього населення виїхало з окупації на контрольовану владою України територію або до Європи", - каже він.

Міжнародні організації, що займаються захистом прав людини, вважають дії російських властей актом масового грабунку та серйозним порушенням норм міжнародного гуманітарного права.

Російський правозахисник Лев Пономарьов надає рекомендації українцям, які стали жертвами незаконної конфіскації власності через окупацію. Він закликає зберігати всі документи, що підтверджують право власності на нерухомість: фотографії квартир, будинків, земельних ділянок, квитанції, виписки та інші важливі матеріали. Також варто робити скріншоти списків "безхазяйного" майна та фотографувати повідомлення, які залишаються на дверях. Пономарьов підкреслює, що ці докази будуть необхідні для подачі позовів до суду після завершення війни.

"На його думку, Росія зобов'язана компенсувати Україні збитки за знищені міста та відібрані квартири."

Відома неурядова організація, що займається захистом прав людини, Human Rights Watch, також звертається до Росії з вимогою терміново припинити практики, що ведуть до конфіскації власності та дискримінації в анексованих регіонах.